Dominer l'immobilier locatif : Les Immeubles de Rapport
L'immeuble de rapport en investissement locatif est il si rentable ? Quelles sont les questions à se poser à ce sujet ?
Dominer l'immobilier locatif : Les Immeubles de Rapport
L'investissement immobilier est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs pour générer des revenus passifs stables et tirer profit de la croissance du marché immobilier. Les investisseurs qui envisagent l'achat d'un immeuble de rapport se posent fréquemment une série de questions afin de garantir une décision éclairée et rentable. Voici quelques-unes des interrogations les plus courantes avant d'investir dans un tel projet :
1. Économie d'Échelle et Rendement
L'une des principales avantages des immeubles de rapport réside dans l'économie d'échelle. Imaginez un investisseur en immeuble de rapport comme un acheteur en gros. Tout comme un acheteur en gros obtient des produits à prix réduit pour les revendre à un prix plus élevé au détail, un investisseur achète un immeuble à un prix avantageux pour faire d'un collectif d'appartement une vente unique (plus court en temps et démarches) et ensuite le louer à des locataires, générant ainsi des revenus supérieurs à ses coûts d'achat. Sur la même démarche, vous pouvez acquérir un immeuble en bloc et le revendre appartement par appartement...
2. Gestion Locative
La gestion d'un immeuble de rapport peut être intensive. En investissant dans plusieurs unités sous un même toit, les investisseurs peuvent réduire les coûts d'entretien et de réparation, car ils sont dilués (acheter les produits en gros, un seul frais de livraison, ne pas payer les frais de syndic, ...), ce qui peut augmenter le rendement net. Gérer un unique immeuble permet de réduire les délais et de centraliser l'admnistratif.
3. Gestion de Copropriété
La gestion d'un immeuble de rapport implique souvent la copropriété. Il est crucial de bien comprendre les dynamiques de la copropriété, de participer aux assemblées générales et de contribuer à la prise de décisions collectives concernant l'entretien et les améliorations.
Voici quelques exemples où la copropriété peut devenir votre enemie :
- Désaccords Majeurs
- Mauvaise Gestion
- Augmentation des Charges
- Règles Strictes (notamment pour les colocations, le airbnb, la piscine etc...
- Litiges Juridiques
- Dégradation de la façade ou des parties communes
- Charges Spéciales (Charges spéciales, mauvais devis, ...)
- Difficultés lors de la Vente
4. Airbnb et longue durée
La location me permet d'illustrer ces freins de copropriété que nous avons abordé. Si vous êtes seul pilote à bord, vous décidez seul des avantages de votre résidence :
- Local à vélo
- Piscine
- Gestion du parking (ouverture électrique)
- Caméra
- Concierge
Mais aussi de votre stratégie locative, notamment l'autorisation de la location étudiante et du airbnb. Si vous avez une piscine dans la résidence et que vous souhaitez vous en servir comme d'un levier pour augmenter votre loyer, il est possible que vos locataire ne soient pas autorisées par la copropriété à accéder aux prestations collectives (terrains de tennis ou piscine).
5. Quelle ville choisir ?
C'est la question qui effraie: et si je me trompais d'endroit...
Notre Cabinet Data Capital propose des études de marché à travers la France, ces dernières vous donne accès à un historique de 15 ans sur une ville et partage de la data sur le quartier. Voici quelques données que le cabinet Data Capital met à votre disposition :
- Le prix au m2 (Evolution sur 15 ans)
- Démographie (Evolution sur 15 ans)
- Taux de pauvreté (quartier)
- Immigration (quartier)
- CSP
- taux d'étudiant (quartier)
- Prix des loyers
- La typologie (Studio / maison / ...) la plus recherchée
6. Évaluation Financière Rigoureuse
Avant de sauter dans l'achat, une évaluation financière minutieuse est essentielle. Calculez les rendements potentiels, en tenant compte des revenus locatifs, des charges, des taux d'intérêt et des taxes. Prévoyez également une marge de sécurité pour faire face aux imprévus.
Voici le calcul à connaitre pour établir la rentabilité locative :
- Rendement Brut
Rendement Brut = (Revenu Locatif Annuel / Coût Total de l'Investissement) × 100
Le revenu locatif annuel est le montant total que vous attendez de percevoir en loyers sur une année.Le coût total de l'investissement comprend le prix d'achat, les frais de notaire, les frais de rénovation, etc.
- Rendement Net
Rendement Net = ((Revenu Locatif Annuel - Charges) / Coût Total de l'Investissement) × 100
Les charges incluent les taxes foncières, les frais de gestion, les frais d'entretien, etc.
Ces formules vous permettent d'obtenir une estimation de la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, en pourcentage. Un rendement élevé indique une meilleure rentabilité, mais il est important de considérer d'autres facteurs tels que la plus value à la revente, la valeur à long terme (décotte d'une ville), et les risques associés à l'investissement (vacance locative ou mauvais payeur).
L'investissement immobilier locatif dans les immeubles de rapport offre des opportunités significatives, qui nécessite une planification minutieuse. L'économie d'échelle, la copropriété, la gestion d'Airbnb et d'autres considérations doivent être soigneusement évaluées. Avant de vous lancer, vous pouvez nous consulter pour créer une stratégie adaptée à vos objectifs et à votre situation.
